De feiten
A&P Deco exploiteerde een tuincentrum in haar eigen bedrijfsgebouwen en had de btw op de oprichting en latere investeringen in aftrek gebracht.
In 2013 werd de handelszaak overgedragen aan WR Woestijnroos met toepassing van artikel 11 WBTW (i.e. een btw-neutrale overdracht van een bedrijfsafdeling of deel van een algemeenheid van goederen). Het gebouw zelf maakte geen deel uit van de overdracht. A&P Deco bleef eigenaar en verhuurde het vanaf dezelfde datum vrijgesteld van btw aan de overnemer.
WR Woestijnroos zette de belaste activiteit zonder onderbreking voort in hetzelfde gebouw.
De Belgische administratie stelde evenwel vast dat het gebruik van het gebouw in hoofde van A&P Deco was gewijzigd en herzag een gedeelte van de oorspronkelijk afgetrokken btw.
Bestemmingswijziging in hoofde van de overdrager
Het Gerecht bevestigt die herziening.
Voor de overdracht werd het gebouw door A&P Deco als bedrijfsmiddel gebruikt voor haar eigen belaste activiteit. Na de overdracht werd hetzelfde gebouw aangewend voor een vrijgestelde onroerende verhuur.
Feitelijk veranderde er weinig. Het tuincentrum bleef op dezelfde plaats actief. Voor de btw was er in hoofde van A&P Deco, aldus het Gerecht, wel een duidelijke bestemmingswijziging: van gebruik voor belaste handelingen naar gebruik voor een vrijgestelde activiteit.
Dat de overnemer het gebouw verder gebruikt voor handelingen met volledig recht op aftrek, verandert daar niets aan. De herziening moet worden beoordeeld bij de belastingplichtige die de oorspronkelijke aftrek heeft uitgeoefend.
Het Gerecht wijst er daarbij ook op dat die herzieningslast niet bij de huurder kan worden gelegd. Die zou dan immers een btw-schuld dragen die voortvloeit uit een investering en een eerdere aftrek van een andere belastingplichtige.
Artikel 11 WBTW neemt het gebouw niet automatisch mee
Dat betekent niet dat artikel 11 WBTW niet kan worden toegepast wanneer het bedrijfsgebouw buiten de overdracht blijft.
Een overdracht van een algemeenheid van goederen of een bedrijfsafdeling kan ook plaatsvinden zonder dat de eigendom van het gebouw wordt overgedragen. Doorslaggevend is of het geheel van de overgedragen bestanddelen de overnemer in staat stelt de betrokken economische activiteit autonoom voort te zetten.
Ook wanneer een specifieke bedrijfsruimte noodzakelijk is, kan aan die voorwaarde zijn voldaan wanneer het gebouw door middel van een huurovereenkomst ter beschikking wordt gesteld.
Met andere woorden: de verhuur kan noodzakelijk zijn om de activiteiten going concern verder te zetten, zonder dat de verhuur zelf deel uitmaakt van de algemeenheid of bedrijfsafdeling die wordt overgedragen.
Daar zit in deze zaak de crux.
Bij een artikel 11-transactie gaat de aandacht doorgaans naar de vraag of de overgedragen activa samen een algemeenheid van goederen of bedrijfsafdeling vormen. Voor activa die buiten de transactie blijven, moet de btw-positie evenwel afzonderlijk worden bekeken.
Artikel 11 WBTW neutraliseert dus niet automatisch de herzieningsgevolgen voor een bedrijfsmiddel dat bij de overdrager achterblijft en nadien een andere btw-bestemming krijgt.
Nieuw huurrecht versus bestaand recht
Het Gerecht maakt daarbij een interessant onderscheid.
Een bestaand huurrecht kan als onlichamelijk vermogensbestanddeel deel uitmaken van een algemeenheid van goederen. Denk bijvoorbeeld aan een onderneming die zelf huurder is en haar bestaande huurpositie samen met de andere activa overdraagt.
Dat was bij A&P Deco niet het geval. A&P Deco was eigenaar van het gebouw. Bij de overdracht werd dus geen bestaand huurrecht uit haar vermogen overgedragen. Door de nieuwe handelshuurovereenkomst ontstond pas op dat ogenblik een nieuw, persoonlijk en tijdelijk gebruiksrecht in hoofde van de overnemer.
Dat nieuw gecreëerde huurrecht maakt volgens het Gerecht geen deel uit van de algemeenheid waarop de continuïteitsfictie van artikel 11 WBTW betrekking heeft.
Voor de vraag of een huurrecht zelf mee in de overdracht zit, is het dus relevant of een bestaand recht wordt overgedragen dan wel naar aanleiding van de transactie een nieuw recht wordt gevestigd.
Het gebouw zelf blijft intussen een bedrijfsmiddel van A&P Deco. De latere aanwending voor vrijgestelde verhuur en de eventuele herziening moeten dan ook in haar hoofde worden beoordeeld.
Praktische draagwijdte
De uitkomst is op zich niet revolutionair als je ze vergelijkt met de bestaande Belgische praktijk. Het standpunt van de fiscus wordt hier gevolgd en ook in de Belgische rechtspraak was reeds aanvaard dat een overdracht onder artikel 11 WBTW niet automatisch verhindert dat een herziening ontstaat voor vastgoed dat buiten de overdracht blijft en vervolgens vrijgesteld wordt verhuurd.
A&P Deco bevestigt die benadering nu op Unierechtelijk niveau en verduidelijkt vooral de positie van het nieuw gecreëerde huurrecht.
Toch is het ergens opmerkelijk dat het Hof in het arrest Schriever nog had beslist dat verhuurde elementen kunnen worden meegenomen in de bepaling of er sprake is van een (gedeelte van) een algemeenheid van goederen of niet. Als dat het geval is, ware het niet onlogisch om deze positie ook door te trekken naar de herzieningen.
Voor de praktijk is vooral van belang dat de btw-analyse bij een overdracht of reorganisatie niet ophoudt bij de kwalificatie als algemeenheid of bedrijfsafdeling.
Een gebouw kan jarenlang voor volledig belaste activiteiten zijn gebruikt en vervolgens, bijvoorbeeld bij een carve-out, intragroepsoverdracht of verkoop van een activiteit, een andere bestemming krijgen. Wanneer nog een herzieningstermijn loopt, kan de historische aftrek dan opnieuw relevant worden.
Ook verbouwings- en verbeteringswerken verdienen daarbij aandacht. Afhankelijk van hun aard kunnen verschillende herzieningstermijnen spelen en kunnen bepaalde investeringen btw-technisch deel zijn gaan uitmaken van het onroerend goed, terwijl andere activa wel mee in de overdracht zitten.
Economische continuïteit en btw-continuïteit vallen dus niet noodzakelijk samen.
Structurering kan een verschil maken
Een herziening hoeft evenmin in elke structuur hetzelfde resultaat te geven.
Sinds 2019 kan onder voorwaarden worden geopteerd voor de belastingheffing van onroerende verhuur. Wanneer de optie beschikbaar is en correct wordt uitgeoefend, kan de verdere aanwending van het gebouw recht op aftrek blijven verlenen.
De optie is echter niet voor elk gebouw beschikbaar. Voor gewone optionele verhuur geldt in beginsel dat de btw op de werken die bijdragen tot de oprichting van het gebouw ten vroegste op 1 oktober 2018 opeisbaar mag zijn geworden. Voor de betrokken investeringen gelden bovendien specifieke herzieningsregels. Voor onder meer de oprichting of verwerving van een gebouw dat onder het optiestelsel wordt verhuurd, kan een termijn van vijfentwintig jaar spelen.
Voor A&P Deco zelf, met gebouwen uit 2004-2005 en werken tot 2011, bood die regeling uiteraard geen oplossing.
Ook een btw-eenheid kan in een intragroepscontext relevant zijn. Wanneer de vastgoedvennootschap en de operationele vennootschap lid zijn van dezelfde Belgische btw-eenheid, worden de handelingen tussen beide in beginsel als interne handelingen behandeld en vallen zij buiten de werkingssfeer van de btw. Het recht op aftrek wordt dan op het niveau van de btw-eenheid beoordeeld rekening houdend met haar externe activiteit.
Dat is uiteraard een andere context dan A&P Deco, waar de handelszaak aan een derde werd overgedragen. Ook bij de vorming, toetreding tot of uittreding uit een btw-eenheid moeten mogelijke herzieningen afzonderlijk worden bekeken.
De omvang van een nog lopende herzieningsperiode kan in elk geval een materieel element zijn in de structurering en pricing van een transactie.
Zakelijke rechten: afzonderlijke analyse
Tot slot mag A&P Deco niet zonder meer worden doorgetrokken naar de vestiging of overdracht van zakelijke rechten.
De zaak gaat over een nieuw gecreëerd persoonlijk huurrecht.
Bij een erfpacht-, opstal- of vruchtgebruikrecht ligt de btw-analyse anders. Dergelijke zakelijke rechten hebben een eigen kwalificatie binnen het Belgische btw-recht en moeten afzonderlijk worden beoordeeld, zowel wat hun overdracht of vestiging betreft als wat de eventuele impact op de herziening aangaat.
Conclusie
A&P Deco bevestigt dat de toepassing van artikel 11 WBTW op de overdracht van een handelszaak of bedrijfsafdeling de btw-positie van vastgoed dat bij de overdrager achterblijft niet automatisch mee neutraliseert.
Dat is geen ommekeer in de bestaande Belgische btw-praktijk. Het arrest maakt wel duidelijk hoe de going concern-regeling en de herzieningsregels naast elkaar spelen wanneer het bedrijfsgebouw niet mee wordt overgedragen maar vervolgens vrijgesteld wordt verhuurd.
De uiteindelijke btw-impact hangt daarbij af van wat precies deel uitmaakt van de algemeenheid of bedrijfsafdeling, welke investeringen bij de overdrager achterblijven en waarvoor zij na de transactie worden aangewend.
Heeft u een geplande overdracht of reorganisatie waarbij vastgoed betrokken is? Wij bekijken graag samen de mogelijke btw-impact en de verschillende structureringsmogelijkheden.
Bron: Gerecht EU, 2 september 2026, A&P Deco NV, T-397/25.