Vanaf juli 2022 wordt de btw-behandeling voor het “verschaffen van gemeubeld logies” ingrijpend gewijzigd. De administratie heeft op 15 juni jl. hierover haar lang verwachte bijkomende commentaar gepubliceerd.
Hoewel de nieuwe regeling er in feite is gekomen om paal en perk te stellen aan de al te ruime toepassing van het begrip ‘gemeubeld logies’ in de sector van studentenkamers, heeft de nieuwe regeling een veel ruimer toepassingsgebied. Het was met name de zeer ruime interpretatie die de rulingdienst had gegeven aan het begrip ‘hoteldienst’ die de aanleiding was voor deze wetswijziging. Onder de oude regeling konden studentenkamers worden verhuurd als hotel (ruling nr. 2020.1867, 6 oktober 2020). U hoefde daarbij niet meteen te denken aan een all-in kot met zwembad en avondanimatie. Het volstond om een permanentie en wekelijkse schoonmaak van de kamers aan te bieden.
Eén en ander heeft de wetgever ertoe gebracht om een nieuwe definitie van een “hoteldienst” in art. 44, §3, 2° a) in te schrijven. Het is over deze nieuwe definitie dat de pas gepubliceerde FAQ’s gaan.
Waarover gaat dit?
De verhuur van onroerende goederen is principieel van btw vrijgesteld. Hierdoor kan de verhuurder geen btw recupereren op zijn investeringen. Op de principiële vrijstelling bestaan een aantal wettelijke uitzonderingen. Het verschaffen van gemeubeld logies aan betalende gasten is aldus aan de btw onderworpen, als bepaalde voorwaarden voldaan zijn.
Het zijn die laatste voorwaarden die nu gewijzigd worden:
- Het moet gaan om verhuren van minder dan 3 maanden ;
- De inrichting waar het logies wordt verschaft moet kwalificeren als:
o Een hotel ;
o Een motel, of ;
o Een soortgelijke inrichting.
Het is voornamelijk die laatste notie die vragen doet rijzen. De wetgeving voorziet immers een aantal bijkomende voorwaarden om als “soortgelijke inrichting” te kwalificeren:
- Er moet in die inrichting gewoonlijk aan betalende gasten onderdak wordt verleend voor een periode van minder dan drie maanden (voorwaarde 1);
- Bovendien moet er bovenop het gemeubeld logies minstens één van de volgende bijkomende diensten worden verstrekt (voorwaarde 2):
o het fysiek onthaal van de gasten ;
o de terbeschikkingstelling van huishoudlinnen (met wekelijks verversen), of ;
o het dagelijks verschaffen van ontbijt.
Meest in het oogspringend: voorwaarde 1 wordt bepaald op basis van omzet
Inrichtingen die officieel niet kwalificeren als hotel of motel moeten “gewoonlijk aan betalende gasten onderdak verlenen voor een periode van minder dan drie maanden”. De vraag rees hoe dit zou moeten geïnterpreteerd worden.
Men heeft voor een zeer opmerkelijke interpretatie gekozen. De FAQ’s stellen namelijk dat je hiervoor naar de omzet moet kijken. “Indien op jaarbasis het omzetcijfer van de betaalde verblijven met een duur van minder dan drie maanden groter is dan 50 % van de totale jaarlijkse omzet behaald uit betaalde verblijven” is er sprake van een dergelijke inrichting.
Dit zou wel eens tot bijzondere situaties aanleiding kunnen geven. Indien er enkel wordt rekening gehouden met betalende verhuringen dreigt zo zowat elk appartement aan zee of elk vakantiehuis als een soort van hotel te kwalificeren. Zelfs inrichtingen die gewoonlijk niet worden verhuurd (maar zelf gebruikt) en sporadisch worden verhuurd voor minder dan 3 maanden kwalificeren dus als dergelijke inrichting. Dat is toch een zeer opmerkelijke interpretatie.
Voorwaarde 2: zowel ruim als beperkend te interpreteren
Wat opvalt aan voorwaarde 2 (de bijkomende diensten) is dat deze de ene keer ruim, de andere keer beperkend moet worden geïnterpreteerd.
Als het over huishoudlinnen gaat is de fiscus zeer toegeeflijk: het moet gaan om bed- of badlinnen. Keukenlinnen wordt dan weer uitgesloten. Met name het “linnen” gaat vaak bepalen of de inrichting met een hotel kan worden gelijkgesteld of niet. In de praktijk blijkt dit immers de vaakst aangeboden extra dienst van de 3. Heel vaak gebeurt dit om praktische redenen (bijvoorbeeld hygiëne). Noteer overigens dat wat het bedlinnen betreft, de bedden niet moeten zijn opgemaakt. Het (bed- of bad-)linnen moet wel minstens één maal per week worden ververst. Dat kan overigens al bij de aanvang van de verhuring (bijvoorbeeld door 2 of meer sets ter beschikking te stellen).
Wat het onthaal betreft, is de nieuwe regeling dan weer een stuk strenger dan de oude regels. Het moet gaan om een fysiek onthaal ter plaatse in of op de site van het gebouw. Het volstaat niet om arriverende gasten te ontvangen. Neen, er moet sprake zijn van “ontvangst en bijstand” gedurende minstens een groot deel van de dag. Het volstaat dus niet om de sleutels te laten overhandigen via een lokaal immokantoor om van “onthaal” te kunnen spreken.
Het dagelijks ontbijt moet in principe door de exploitant zelf worden verstrekt (bijvoorbeeld door het af te leveren aan de deur). Opmerkelijk daarbij is dan de exploitant ook vouchers kan voorzien waarmee de gasten zich een ontbijt kunnen aanschaffen bij een derde. Er is niet gespecifieerd of het om single dan wel multiple purpose vouchers moet gaan. Het gezond verstand doet het eerste vermoeden.
Poetsen niet langer een criterium
Poetsen is dus niet langer een criterium om van een belaste verhuur te kunnen spreken. Nochtans bevat de FAQ’s ook een aantal interessante weetjes over de schoonmaak van de verhuurde lokalen. De schoonmaak tijdens het verblijf wordt als een bijzaak bij de hoofdzaak beschouwd (die de kwalificatie van de huur volgt). De schoonmaak op het einde van de huur wordt als een belaste prestatie beschouwd.
Verder nog een aantal specifieke dingen
Verder bevatten de FAQ’s nog een aantal specifieke aandachtspunten die ook al in de parlementaire voorbereiding van de betrokken wet te vinden waren:
- De bijkomende diensten moeten niet langer worden begrepen in de globale prijs die aan de klanten wordt aangerekend. Een aparte aanrekening volstaat dus. Als een klant geen gebruik maakt van de betrokken diensten is de huur van btw vrijgesteld. Dat laatste is een opmerkelijke stellingname omdat deze diensten in feite moeten worden beschouwd om de inrichting in zijn geheel te kwalificeren (en dus niet zozeer de individuele diensten).
- Wanneer een verblijf van korte duur wordt verlengd, wordt de eerste verlenging die de termijn van 3 maanden overschrijdt als een lange termijn verhuur (en dus vrijgesteld) beschouwd.
Overgangsperiode
De FAQ’s voorzien in een specifiek overgangsregime: men zal – bij wijze van administratieve tolerantie – rekening houden met de boekingsdatum. Enkel verblijven geboekt vanaf 1 juli vallen onder de nieuwe regels (tenzij men de klassieke opeisbaarheidsregels wilt toepassen, uiteraard).
Kortom
Van deze wetswijziging – en interpretatie die eraan wordt gegeven – gaan we de komende jaren nog horen.
Zonder twijfel zullen een aantal betrokkenen zonder het zelf te beseffen plots “hotelletje aan het spelen” zijn. De FAQ’s spreken niet over de specifieke administratieve formaliteiten die komen kijken bij een dergelijke verhuur. Normaal gezien: een btw-registratie vanaf de eerste euro (omdat de regeling voor kleine ondernemingen is afgeschaft – behoudens één uitzondering), het uitreiken van ontvangstbewijzen, indienen van periodieke btw-aangiftes, enz. Boetes dreigen dus om de hoek voor onwetenden.
Anderzijds zijn er een aantal verhuurders die nu een gat in de lucht springen: zij kunnen (zelfs na zoveel jaren nog, via een herziening) btw recupereren op hun investering in bijvoorbeeld een appartement aan zee. Ze moeten dan wel 6% btw aanrekenen aan hun gasten en nemen de administratieve rompslomp er dan waarschijnlijk graag bij.
Of hoe iedereen wel iets te vertellen heeft over deze nieuwe regeling. U vindt de FAQ’s overigens via deze link.
Mocht u vragen hebben over deze regeling of over btw in het algemeen, één adres: info@vat-consult.be.
Hoewel de nieuwe regeling er in feite is gekomen om paal en perk te stellen aan de al te ruime toepassing van het begrip ‘gemeubeld logies’ in de sector van studentenkamers, heeft de nieuwe regeling een veel ruimer toepassingsgebied. Het was met name de zeer ruime interpretatie die de rulingdienst had gegeven aan het begrip ‘hoteldienst’ die de aanleiding was voor deze wetswijziging. Onder de oude regeling konden studentenkamers worden verhuurd als hotel (ruling nr. 2020.1867, 6 oktober 2020). U hoefde daarbij niet meteen te denken aan een all-in kot met zwembad en avondanimatie. Het volstond om een permanentie en wekelijkse schoonmaak van de kamers aan te bieden.
Eén en ander heeft de wetgever ertoe gebracht om een nieuwe definitie van een “hoteldienst” in art. 44, §3, 2° a) in te schrijven. Het is over deze nieuwe definitie dat de pas gepubliceerde FAQ’s gaan.
Waarover gaat dit?
De verhuur van onroerende goederen is principieel van btw vrijgesteld. Hierdoor kan de verhuurder geen btw recupereren op zijn investeringen. Op de principiële vrijstelling bestaan een aantal wettelijke uitzonderingen. Het verschaffen van gemeubeld logies aan betalende gasten is aldus aan de btw onderworpen, als bepaalde voorwaarden voldaan zijn.
Het zijn die laatste voorwaarden die nu gewijzigd worden:
- Het moet gaan om verhuren van minder dan 3 maanden ;
- De inrichting waar het logies wordt verschaft moet kwalificeren als:
o Een hotel ;
o Een motel, of ;
o Een soortgelijke inrichting.
Het is voornamelijk die laatste notie die vragen doet rijzen. De wetgeving voorziet immers een aantal bijkomende voorwaarden om als “soortgelijke inrichting” te kwalificeren:
- Er moet in die inrichting gewoonlijk aan betalende gasten onderdak wordt verleend voor een periode van minder dan drie maanden (voorwaarde 1);
- Bovendien moet er bovenop het gemeubeld logies minstens één van de volgende bijkomende diensten worden verstrekt (voorwaarde 2):
o het fysiek onthaal van de gasten ;
o de terbeschikkingstelling van huishoudlinnen (met wekelijks verversen), of ;
o het dagelijks verschaffen van ontbijt.
Meest in het oogspringend: voorwaarde 1 wordt bepaald op basis van omzet
Inrichtingen die officieel niet kwalificeren als hotel of motel moeten “gewoonlijk aan betalende gasten onderdak verlenen voor een periode van minder dan drie maanden”. De vraag rees hoe dit zou moeten geïnterpreteerd worden.
Men heeft voor een zeer opmerkelijke interpretatie gekozen. De FAQ’s stellen namelijk dat je hiervoor naar de omzet moet kijken. “Indien op jaarbasis het omzetcijfer van de betaalde verblijven met een duur van minder dan drie maanden groter is dan 50 % van de totale jaarlijkse omzet behaald uit betaalde verblijven” is er sprake van een dergelijke inrichting.
Dit zou wel eens tot bijzondere situaties aanleiding kunnen geven. Indien er enkel wordt rekening gehouden met betalende verhuringen dreigt zo zowat elk appartement aan zee of elk vakantiehuis als een soort van hotel te kwalificeren. Zelfs inrichtingen die gewoonlijk niet worden verhuurd (maar zelf gebruikt) en sporadisch worden verhuurd voor minder dan 3 maanden kwalificeren dus als dergelijke inrichting. Dat is toch een zeer opmerkelijke interpretatie.
Voorwaarde 2: zowel ruim als beperkend te interpreteren
Wat opvalt aan voorwaarde 2 (de bijkomende diensten) is dat deze de ene keer ruim, de andere keer beperkend moet worden geïnterpreteerd.
Als het over huishoudlinnen gaat is de fiscus zeer toegeeflijk: het moet gaan om bed- of badlinnen. Keukenlinnen wordt dan weer uitgesloten. Met name het “linnen” gaat vaak bepalen of de inrichting met een hotel kan worden gelijkgesteld of niet. In de praktijk blijkt dit immers de vaakst aangeboden extra dienst van de 3. Heel vaak gebeurt dit om praktische redenen (bijvoorbeeld hygiëne). Noteer overigens dat wat het bedlinnen betreft, de bedden niet moeten zijn opgemaakt. Het (bed- of bad-)linnen moet wel minstens één maal per week worden ververst. Dat kan overigens al bij de aanvang van de verhuring (bijvoorbeeld door 2 of meer sets ter beschikking te stellen).
Wat het onthaal betreft, is de nieuwe regeling dan weer een stuk strenger dan de oude regels. Het moet gaan om een fysiek onthaal ter plaatse in of op de site van het gebouw. Het volstaat niet om arriverende gasten te ontvangen. Neen, er moet sprake zijn van “ontvangst en bijstand” gedurende minstens een groot deel van de dag. Het volstaat dus niet om de sleutels te laten overhandigen via een lokaal immokantoor om van “onthaal” te kunnen spreken.
Het dagelijks ontbijt moet in principe door de exploitant zelf worden verstrekt (bijvoorbeeld door het af te leveren aan de deur). Opmerkelijk daarbij is dan de exploitant ook vouchers kan voorzien waarmee de gasten zich een ontbijt kunnen aanschaffen bij een derde. Er is niet gespecifieerd of het om single dan wel multiple purpose vouchers moet gaan. Het gezond verstand doet het eerste vermoeden.
Poetsen niet langer een criterium
Poetsen is dus niet langer een criterium om van een belaste verhuur te kunnen spreken. Nochtans bevat de FAQ’s ook een aantal interessante weetjes over de schoonmaak van de verhuurde lokalen. De schoonmaak tijdens het verblijf wordt als een bijzaak bij de hoofdzaak beschouwd (die de kwalificatie van de huur volgt). De schoonmaak op het einde van de huur wordt als een belaste prestatie beschouwd.
Verder nog een aantal specifieke dingen
Verder bevatten de FAQ’s nog een aantal specifieke aandachtspunten die ook al in de parlementaire voorbereiding van de betrokken wet te vinden waren:
- De bijkomende diensten moeten niet langer worden begrepen in de globale prijs die aan de klanten wordt aangerekend. Een aparte aanrekening volstaat dus. Als een klant geen gebruik maakt van de betrokken diensten is de huur van btw vrijgesteld. Dat laatste is een opmerkelijke stellingname omdat deze diensten in feite moeten worden beschouwd om de inrichting in zijn geheel te kwalificeren (en dus niet zozeer de individuele diensten).
- Wanneer een verblijf van korte duur wordt verlengd, wordt de eerste verlenging die de termijn van 3 maanden overschrijdt als een lange termijn verhuur (en dus vrijgesteld) beschouwd.
Overgangsperiode
De FAQ’s voorzien in een specifiek overgangsregime: men zal – bij wijze van administratieve tolerantie – rekening houden met de boekingsdatum. Enkel verblijven geboekt vanaf 1 juli vallen onder de nieuwe regels (tenzij men de klassieke opeisbaarheidsregels wilt toepassen, uiteraard).
Kortom
Van deze wetswijziging – en interpretatie die eraan wordt gegeven – gaan we de komende jaren nog horen.
Zonder twijfel zullen een aantal betrokkenen zonder het zelf te beseffen plots “hotelletje aan het spelen” zijn. De FAQ’s spreken niet over de specifieke administratieve formaliteiten die komen kijken bij een dergelijke verhuur. Normaal gezien: een btw-registratie vanaf de eerste euro (omdat de regeling voor kleine ondernemingen is afgeschaft – behoudens één uitzondering), het uitreiken van ontvangstbewijzen, indienen van periodieke btw-aangiftes, enz. Boetes dreigen dus om de hoek voor onwetenden.
Anderzijds zijn er een aantal verhuurders die nu een gat in de lucht springen: zij kunnen (zelfs na zoveel jaren nog, via een herziening) btw recupereren op hun investering in bijvoorbeeld een appartement aan zee. Ze moeten dan wel 6% btw aanrekenen aan hun gasten en nemen de administratieve rompslomp er dan waarschijnlijk graag bij.
Of hoe iedereen wel iets te vertellen heeft over deze nieuwe regeling. U vindt de FAQ’s overigens via deze link.
Mocht u vragen hebben over deze regeling of over btw in het algemeen, één adres: info@vat-consult.be.
