Afbraak en heropbouw van woningen: terug een verlaagd btw-tarief van 6% voor leveringen (al zij het onder aangepaste voorwaarden)
De regeling voor de verkoop van afgebroken en heropgebouwde woningen wordt opnieuw ingevoerd en permanent ingevoerd, mits enkele aanpassingen:
- De regeling blijft van toepassing op een woning die door de koper als enige en eigen woning wordt gebruikt (minstens 5 jaar) of die bestemd zijn voor langdurige verhuur aan/via een sociaal verhuurkantoor of vergelijkbare instellingen voor minstens 15 jaar.
- Een wijziging is dat het verlaagde tarief nu ook geldt voor woningen die gekocht worden met het oog op verhuur aan een natuurlijk persoon die er onmiddellijk zijn domicilie zal vestigen, voor minstens 15 jaar.
Er is wel een wijziging ten opzichte van de vroegere regeling (en ten opzichte van de bestaande regeling voor werken in onroerende staat). Er geldt immers een nieuwe beperking qua oppervlakte:
- Het “nieuwe” verlaagde tarief geldt alleen voor woningen met een maximale bewoonbare oppervlakte van 175 m² (in plaats van de gebruikelijke limiet van 200 m²) voor de aankoop van een 'eigen' woning of een woning bestemd voor verhuur aan een natuurlijk persoon.
- Voor andere gevallen, zoals de afbraak en heropbouw door een particuliere bouwheer, blijft de limiet 200 m².
- Bij aankoop voor langdurige verhuur aan een instelling zoals een SVK geldt er geen beperking voor de bewoonbare oppervlakte.
De administratieve formaliteiten blijven grotendeels hetzelfde. De verkoper en koper moeten gezamenlijk een elektronische verklaring indienen, en documenten zoals omgevingsvergunning, aannemingsovereenkomst en compromis of authentieke akte moeten worden verstrekt. Zolang het nog niet mogelijk is om een verklaring nr. 111/3 in te dienen via de website MyMinfin moet men in de verkoopovereenkomsten en/of de authentieke akten volgende meldingen opnemen: 'Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, tweede lid, 1°, (a), (b) of (c), van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw, zoals opgenomen in artikel 53 van de programmawet (document Kamer nr. 56 0909/001)' alsook: 'De verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, § 3 zal zonder uitstel worden ingediend via MyMinfin van zodra die mogelijkheid ter beschikking is.' De verklaring moet daarna (van zodra mogelijk) worden ingediend.
Er is ook voorzien in een overgangsregeling. In principe moest vanaf 1 juli 2025 tot de inwerkingtreding van deze programmawet het tarief van 21 % worden toegepast op de leveringen van heropgerichte gebouwen, met de mogelijkheid om deze belasting op een later tijdstip te regulariseren van zodra dit besluit in werking treedt (van 21 % naar 6 %). In dat geval zouden verkopers aan hun klanten een verbeterend stuk moeten uitreiken waarin de terugwerkende kracht van het verlaagd tarief van 6 % wordt vermeld en, indien van toepassing, deze regularisatie in hun periodieke btw-aangifte moeten doorvoeren. Gezien de omstandigheden, en met name de wens van de regering om de effecten van de toepassing van deze tarifaire maatregel vanaf 1 juli 2025 te behouden, staat de administratie de mogelijkheid toe om het verlaagd btw-tarief van 6 % vanaf 1 juli 2025 toe te passen, mits uiteraard aan de voorwaarden van de programmawet wordt voldaan. Deze administratieve tolerantie maakte het voorwerp uit van circulaire nr. 2025/C/44 van 10.07.2025.
Verwarmingsinstallaties op fossiele brandstoffen: verhoging van het btw-tarief
Er is een nieuwe beperking ingevoerd van het verlaagd btw-tarief voor renovatiewerken en de afbraak- en heropbouwmaatregel. Voortaan geldt het 6 % -tarief niet langer voor de levering met aanhechting aan de woning van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van het specifieke gedeelte van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.
Onder 'fossiele brandstoffen' worden alle niet-hernieuwbare natuurlijke energiebronnen verstaan. Concreet gaat het bij verwarmingsinstallaties in België voornamelijk om aardgas, stookolie steenkool, en zelfs turf.
Deze nieuwe uitzondering is van toepassing vanaf 29 juli 2025 (dit is de datum van publicatie in het Belgisch Staatsblad van de programmawet) met betrekking tot werk in onroerende staat in het kader van een renovatie en van een regeling afbraak en heropbouw. Met betrekking tot de levering van een heropgerichte woning in het kader van de regeling afbraak en heropbouw (zie hierboven) is de nieuwe uitsluiting echter van toepassing vanaf 1 juli 2025, aangezien die nieuwe bepalingen van toepassing zijn op de btw die opeisbaar is geworden vanaf 1 juli 2025 (zie hoger).
Ook hier is er sprake van een (ministeriële) tolerantie. Er werd beslist dat het voordeel van het verlaagd btw-tarief wat de specifieke bestanddelen van een verwarmingsinstallatie die werkt op fossiele brandstof betreft behouden blijft, in de mate dat de overige voorwaarden vervuld zijn, voor overeenkomsten die betrekking hebben op werk in onroerende staat in het kader van een renovatie en van een regeling afbraak en heropbouw gesloten uiterlijk op 28 juli 2025 en voor overeenkomsten die betrekking hebben op de levering van een heropgerichte woning in het kader van de regeling afbraak en heropbouw gesloten uiterlijk op 30 juni 2025, voor zover de opeisbaarheid van de btw over die handelingen uiterlijk op 30 juni 2026 plaatsvindt.
Het is aldus van belang dat de betrokken partijen kunnen aantonen dat de overeenkomst werd gesloten uiterlijk 28 juli 2025 (in geval van werk in onroerende staat) of uiterlijk 30 juni 2025 (in geval van een levering). Behalve ingeval van misbruik of samenspanning tussen de partijen, zal de administratie dit laatste gegeven alvast niet betwisten wanneer de partijen beschikken over minstens één van de volgende documenten:
- een uiterlijk op 28 juli 2025 (in geval van werk in onroerende staat) door de klant voor akkoord ondertekende offerte mits de datum van ondertekening kan worden aangetoond a.d.h.v. betrouwbare elementen (er wordt in dit kader aanvaard dat de verzending per e-mail van de getekende offerte door de klant uiterlijk op 28 juli 2025 als bewijs kan dienen),
- een uiterlijk op 28 juli 2025 (in geval van werk in onroerende staat) of 30 juni 2025 (in geval van een levering) door de partijen ondertekende overeenkomst mits de datum van ondertekening gestaafd kan worden a.d.h.v. betrouwbare elementen,
- een betalingsbewijs m.b.t. een door de klant uiterlijk op 28 juli 2025 (in geval van werk in onroerende staat) of 30 juni 2025 (in geval van een levering) uitgevoerde betaling indien het betalingsbewijs expliciet verwijst naar de betrokken offerte of overeenkomst,
- een uiterlijk op 28 juli 2025 (in geval van werk in onroerende staat) of 30 juni 2025 (in geval van een levering) uitgereikte (voorschot)factuur waarbij de factuur voldoende gedetailleerd is om de toepassing van het btw-tarief van 6 % te rechtvaardigen.
Afschaffing van het verlaagde btw-tarief op steenkool
Het verlaagde btw-tarief van 12% op de verkoop van steenkool wordt afgeschaft. Concreet wordt rubriek VIII van tabel B van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 opgeheven. Deze rubriek voorzag in een verlaagd btw-tarief van 12 % voor:
- steenkool en van steenkool vervaardigde vaste brandstoffen;
- bruinkool en geperste bruinkool (met uitzondering van git);
- cokes en halfcokes van steenkool, van bruinkool of van turf;
- als brandstof gebruikte niet-gecalcineerde petroleumcokes.
Het normale btw-tarief van 21 % is bijgevolg van toepassing op de levering, de intracommunautaire verwerving en de invoer in België van hogergenoemde goederen waarvoor de belasting opeisbaar wordt vanaf 29 juli 2025 (dit is de datum van publicatie in het Belgisch Staatsblad van de programmawet).