Enkel “nieuwe gebouwen” kunnen verkocht worden met toepassing van btw. Een gebouw blijft voor btw-doeleinden nieuw tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van eerste ingebruikname.

Dat neemt echter niet weg dat ook “verbouwde” gebouwen als nieuw kunnen worden beschouwd volgens de administratieve doctrine. Het gebouw moet daarvoor ingrijpende wijzigingen ondergaan “in zijn wezenlijke elementen”, nl. in zijn aard en structuur, en in voorkomend geval in zijn bestemming. Anderzijds is er ook de befaamde 60%-regel: de waarde van de werken moet hoger zijn dan 60% van de verkoopwaarde van het gebouw (zonder grond) na de werken. Deze laatste regel kan in principe enkel in geval van twijfel worden toegepast. Het moet immers om "belangrijke wijzigingen" aan het gebouw gaan.

Het Europees Hof van Justitie heeft in het arrest Kozuba zich reeds moeten uitpreken over de notie “verbouwing” (HvJ, 16 november 2017, C- 308/16). In deze Poolse zaak gaf het Hof aan dat het gebouw op zijn minst veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen. Het Hof benadrukte bovendien dat het begrip "verbouwing" een unierechtelijk begrip is en dat nationale wetgevingen dit begrip uniform moeten uitleggen. Volgens het Hof laat de btw-richtlijn hierbij wel ruimte om een kwantitatief criterium op te nemen in nationale wetgeving. In Polen was er reeds sprake van renovatie als de verbeteringen ten minste 30% vertegenwoordigen van de oorspronkelijke waarde van het gebouw.

Zaak ten gronde

De zaak ten gronde gaat over een btw-eenheid die een herziening had doorgevoerd naar aanleiding van de wetswijziging die advocaten onderwierp aan btw. Tijdens een btw-controle stelde de fiscus vast dat deze te veel btw had herzien in haar voordeel. Dit kwam omdat het verbouwde pand als een vernieuwbouw werd beschouwd (in plaats van een gerenoveerd oud pand), waardoor zij een herzieningsperiode van vijftien jaar (in plaats van vijf jaar) had toegepast.

Het bedrag van de te herziene btw hing in deze zaak dus af van de vraag of de renovatiewerken al dan niet hebben geleid tot een nieuw gebouw.

Volgens het Hof van Beroep in Gent hangt het er niet noodzakelijk van af of er structurele veranderingen zijn gemaakt bij de verbouwing om te beslissen of het als nieuwbouw kan worden beschouwd. Het Hof stelt dat een kwalitatieve evaluatie op basis van Europese recht noodzakelijk is en dat de waarde die door de verbouwing is toegevoegd, in rekening kan worden gebracht. Als de verbouwing ingrijpend genoeg is, kan het gebouw als nieuw worden beschouwd (zie arrest Kozuba, randnummer 55).

In tegenstelling tot de administratieve commentaren moet er bijgevolg niet als eerste worden gekeken of het bestaande gebouw ingrijpende wijzigingen in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan.

In casu stelt het hof vast dat de uitgevoerde werkzaamheden aan het betreffende gebouw onbetwistbaar zeer belangrijk waren zodanig dat ze in overwegende mate de waarde van het gebouw na afwerking uitmaken/bepalen. Deze vertegenwoordigden maar liefst 71,5% van de waarde van het gebouw na afwerking. In die omstandigheden moet het gebouw na afwerking voor de toepassing van de btw beschouwd worden als een 'nieuw gebouw', aldus het hof.

De btw-wetgeving geeft ook geen omschrijving van deze begrippen. Of het gaat om een renovatie, dan wel om een vernieuwbouw is dus altijd een feitenkwestie die geval per geval moet worden bekeken.

Deze problematiek geeft dan ook aanleiding tot lastige discussies met de fiscus, die maar al te vaak verwijst naar zijn administratieve richtlijnen.

Het hof maakt hierbij nogmaals duidelijk dat deze richtlijnen geen formele rechtsbron zijn en enkel door de belastingplichtige gebruikt kunnen worden om op grond van het vertrouwensbeginsel een rechtmatig vertrouwen in een vaste gedragslijn van de fiscus te laten honoreren.

In tegenstelling tot wat de administratieve commentaren voorschrijven en wat de fiscus mag beweren, kunnen significante verbeteringswerken wel degelijk resulteren in vernieuwbouw. Dit is zelfs het geval wanneer de werken geen ingrijpende structurele veranderingen van het gebouw inhouden.

Bron: Gent, 22 november 2022, rolnr. 2021/AR/1561.